7. Grondbeleid

    a. Visie op het grondbeleid

    Het grondbeleid volgt het ruimtelijk beleid en richt zich daarmee op het ontwikkelingsprogramma woningbouw en op het ontwikkelingsprogramma bedrijventerreinen. In deze paragraaf worden de visie en wijze van uitvoering van het grondbeleid beschreven, wordt kort ingegaan op de diverse projecten en de financiële aspecten daarvan.

    Het ‘ontwikkelingsprogramma woningbouw’

    De bevolking in de regio Parkstad neemt af. Om verpaupering en leegstand te voorkomen hebben de gemeenten en woningcorporaties in Parkstad een “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” ontwikkeld. Het doel is om in Parkstad te bouwen aan een sterke regio. Een evenwichtige woningmarkt voor de huidige en toekomstige bewoners is daarbij van groot belang.
    Voor Kerkrade geldt een forse transformatieopgave. De onttrekkingsopgave in 2016 voor de periode 2014-2020 is voor de gemeente Kerkrade vastgesteld op 1.200 woningen.

    De herstructurering in Parkstad is in uitvoering. Incourante woningen verdwijnen en vrijkomende ruimte krijgt een nieuwe invulling. Zo zijn in de gemeente Kerkrade in de periode 2009-2016 892 woningen aan de woningvoorraad onttrokken, hoofdzakelijk door de woningcorporaties. In de jaarlijkse prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties worden de afspraken vastgelegd met betrekking tot sloop, onderhoud, renovatie en (vervangende) nieuwbouw van sociale huurwoningen. Op 9 december 2016 zijn prestatieafspraken voor 2017 gemaakt.

    Op basis van de behaalde resultaten en nieuwe ontwikkelingen wordt in de “Regionale Woonstrategie 2012-2020” met als titel “Kiezen voor Parkstad” het toekomstige beleid vormgegeven. Dit document richt zich op een drietal thema’s om de herstructurering versterkt door te zetten en in Parkstad de kwaliteit van de woongebieden te verhogen. Deze thema’s zijn:

    1. Het beperken van de omvang van de plancapaciteit (geplande woningbouwproductie);
    2. De aanpak van de particuliere voorraad;
    3. De doorstroming, met een focus op doelgroepen.

    Voor elk van deze thema’s wordt een eigen aanpak uitgewerkt, waarbij het maken van een kwalitatieve slag in de woningvoorraad het uitgangspunt vormt.

    In het kader van thema 1 (beperken van de omvang van de plancapaciteit) is de Regionale Woningmarktprogrammering 2013-2016 vastgesteld. De projecten uit de oude woningbouw-programmering zijn getoetst op markttechnische aantrekkelijkheid en op basis van deze score is focus aangebracht in het aanbod van woningbouwprojecten. De woningbouwplannen die kwaliteit toevoegen aan de regionale woningmarkt, op locaties die markttechnisch aantrekkelijk zijn, hebben de meeste prioriteit om tot ontwikkeling te komen. De bestaande werkwijze van de woningmarktprogrammering is aangepast aan deze nieuwe manier van werken. In 2017 wordt geëvalueerd hoe de programmering en werkwijze functioneren en wordt de woningmarktprogrammering geactualiseerd.

    In juli 2015 is de Woonbrief door burgemeester en wethouders vastgesteld. Hierin zijn de belangrijkste thema’s op het gebied van wonen in Kerkrade beschreven. De Woonbrief is gebruikt voor het opstellen van de prestatieafspraken 2016 en 2017 op basis van de gewijzigde Woningwet (juli 2015). De inhoud van de Woonbrief wordt tevens gebruikt voor het opstellen van een lokale en regionale Woonvisie (het ontwerp heeft vanaf 8 december 2016 zes weken ter inzage gelegen). Naar verwachting zal in april 2017 de lokale en regionale Woonvisie in de gemeenteraad vastgesteld worden. Daarnaast hebben de provincie en de 18 Zuid-Limburgse gemeenten in 2016 het planproces voor de structuurvisie Wonen Zuid-Limburg afgerond. Op 28 september 2016 heeft de gemeenteraad van Kerkrade de visie vastgesteld en is op 13 oktober in werking getreden. Deze visie vormt een uitwerking van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 en is juridisch verankerd in de Provinciale Omgevingsverordening. In de structuurvisie zijn de beleidslijnen en spelregels voor alle Zuid-Limburgse gemeenten beschreven. Vanaf 2017 wordt voor het beleidsveld wonen jaarlijks uitvoeringsprogramma Woonvisie Kerkrade opgesteld.  

    In  2011 is door de Raad de stadsdeelvisie voor Kerkrade-West vastgesteld. De kwantitatieve opgave voor dit stadsdeel voor de periode tot 2020 bestaat uit een netto onttrekking van 300 (tot 2030: 680) woningen aan de woningvoorraad.

    Op 19 december 2012 is de Stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I door de Raad vastgesteld. De kwantitatieve opgave voor dit stadsdeel voor de periode tot 2020 bestaat uit een onttrekking van 480 (tot 2030: 990) woningen. Vanwege het ontbreken van voldoende budget en rekening houdend met economische en maatschappelijke ontwikkelingen zal er naar nieuwe financierings- en verdienmodellen moeten worden gezocht. In 2012 is de eerste van de vier hoogbouwflats in Bleijerheide gesloopt. De drie resterende flats zullen gefaseerd tot 2020 worden gesloopt.

    In 2014 is de stadsdeelvisie Kerkrade Noord en Oost II door de gemeente en de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid vastgesteld op 26 februari 2014. In deel 1 – Wijkanalyse is de transformatieopgave tot 2020 nader uitgewerkt. Dit betekent voor het stadsdeel Noord een opgave van 260 (tot 2030: 650) woningen en voor het stadsdeel Oost II (Erenstein, Chèvremont en Haanrade) een opgave van 160 (tot 2030: 330) woningen.

    In oktober 2015 is de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade door B&W vastgesteld. Hierin zijn de te nemen maatregelen opgenomen om in de periode 2016-2018 uitvoering te geven aan een substantiële reductie van de geplande woningvoorraad. Dit geldt zowel voor particuliere bouwkavels (éénpitters), woningbouwplannen van marktpartijen en woningcorporaties als ook voor de bouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven. In het kader van het gemeentelijk grondbeleid zal hiermee rekening moeten worden gehouden.

    In onderstaande tabel wordt aangegeven welke locaties in 2016 daadwerkelijk in uitvoering waren.

    Woningbouwlocaties 2016
    in uitvoeringsfase

    aantal

    type

    huur / koop

    Van Meertenstraat

    9

    eengezinswoning

    huur

    Henckenstraat/Terheidenstraat

    4

    eengezinswoning

    huur

    Holtskuilenstraat

    10

    eengezinswoning

    huur

    Op de Knip

    6

    eengezinswoning

    koop

    Centrumplan

    66

    appartementen

    koop/huur

    Veldhofstraat

    17

    appartementen

    huur

    Burg. Dohmenplein

    26

    eengezinswoning

    huur

    Panoramaplan Laura

    6

    eengezinswoning

    koop

    Centrumplan
    De raad heeft op 26 juni 2013 het strategische kader voor het centrumplan vastgesteld en de strategische haalbaarheid van het plan onderschreven door akkoord te gaan met de koop- en samenwerkings-overeenkomst met Van Pol Beheer BV. Op basis van deze overeenkomst wordt een nieuw winkelcentrum incl. woningen en een nieuw cultuurcluster in ons centrum gerealiseerd. Concreet worden 47 sociale huurwoningen en 19 koopwoningen gerealiseerd met een bijbehorende stallingsgarage. Er wordt verder ca. 6.500 m2 winkelruimte gecreëerd. Daarnaast wordt het cultuurcluster gerealiseerd.
    Verder is de raad akkoord gegaan met een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte en een intensieve vorm van communicatie en gebiedsmarketing alsook een investering in stimuleringsmaatregelen met betrekking tot gevelverbetering en verplaatsing van ondernemers. Op deze wijze wordt bijgedragen aan een belangrijke transformatie van het kloppend hart van onze stad.

    In een later stadium is de realisatie van het Museumplein Limburg toegevoegd aan het Centrumplan. Dit bood een unieke kans om een stevige verbinding te leggen vanaf het centrumgebied naar deze belangrijke toeristisch-recreatieve trekker. Het Museumplein Limburg is eind 2016 opgeleverd en in gebruik genomen.

    Het college is verantwoordelijk voor het behalen van de doelstellingen en resultaten binnen voornoemd  strategisch kader. Het college heeft op basis van genoemd projectplan de stuurgroep centrum  verantwoordelijk gemaakt voor de voorbereiding en daadwerkelijke realisatie van de mijlpalen en de communicatie daaromtrent. Daarbij moeten uitgaven uiteraard binnen de gebiedsexploitatie passen en mag het tekort niet groter zijn dan  € 10,0 mln.

    VolkerWessels heeft medio 2015  de volledige verantwoordelijkheid voor de realisatie van het plan op zich genomen. VolkerWessels en Wyckerveste vormen samen een nieuwe BV, CPK Retail, die verantwoordelijkheid is voor de verhuur van de retail. De grond van de retail is door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan deze nieuwe BV. Daarnaast zijn de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte rond het Museumplein door de provincie overgenomen. Vanwege deze wijzigingen heeft de gemeenteraad op 27 mei 2015 de gebiedsexploitatie herijkt. In juli 2015 is de grond voor de woningen overgedragen en is de grond voor de retail in erfpacht uitgegeven. Op 20 juli 2015 is gestart met de realisatie van het bouwproject. Eind 2016 is, ondanks eerdere berichten, duidelijk geworden dat een verplaatsing van C&A aan de orde is en dat de HEMA als nieuwvestiger weer terug naar het centrum van Kerkrade komt.

    Het cultuurcluster als onderdeel binnen het totale bouwplan krijgt een vernieuwend concept. De Muziekschool wordt eveneens in het centrum gevestigd. Om deze zaken mogelijk te maken zijn in december 2016 extra financiële middelen vrijgemaakt door de gemeenteraad.

    Fase 1 van de herinrichting van de openbare ruimte is in 2016 afgerond. In het derde kwartaal 2016 is gestart met de herinrichting van fase 2. Deze fase loopt in 2017 door. De reconstructie van het Stadspark als ‘groene vinger’ tussen het centrum en de Anstelvallei is eind 2016 afgerond.

    Communicatie is een belangrijke pijler bij het Centrumplan. De ondernemers, bewoners en andere belangstellenden worden eenduidig geïnformeerd en meegenomen in dit grote project voor Kerkrade. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met alle externe en interne betrokken partijen.

    Eygelshoven
    Omstreeks 2010 is gestart met de herstructurering op de locaties Op de Bossen. Op de laatste drie locaties, Van Meerten-, Henckens- en Holtskuilenstraat zijn in 2012 in totaal 48 woningen gesloopt. Medio 2016 is Wonen Limburg op deze locaties met de bouw van in totaal 23 woningen gestart. De woningen zullen in de eerste helft van 2017 worden opgeleverd.
    De realisatie van de 26 levensloopbestendige en energiezuinige grondgebonden woningen op de locatie Burgemeester Dohmenplein is in 2016 afgerond. De herinrichting van het plein is als projectvoorstel bij IBA Parkstad ingediend en als IBA kandidaat gekwalificeerd. Deze herinrichting wordt in de loop van 2017 afgerond.

    Visieontwikkeling

    Herontwikkeling Atriumterrein
    In de stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I is aangegeven dat het gebied een belangrijk onderdeel vormt voor de verdere gebiedsontwikkeling van het Centrum. Het gebied is landschappelijk fraai gelegen en biedt kansen voor een toekomstige stedelijke ontwikkeling met centrumversterkende functies in een groene setting.

    De opstallen en het grootste deel van het Atriumterrein zijn inmiddels eigendom van Wyckerveste. De openbare parkeerplaatsen zijn eigendom van de gemeente Kerkrade. Zuyderland huurt een deel van de gebouwen van Wyckerveste ten behoeve van de poliklinische zorg. Wyckerveste beoogt daarnaast in de overige bestaande gebouwen onder andere studentenwoningen, woningen voor ouderen en voorzieningen ten behoeve van Center Court / de bewegingsboulevard te realiseren.

    Vorig jaar heeft het College besloten om aan de herontwikkeling van het Atriumterrein prioriteit toe te kennen en de ontwikkeling van Center Court hieraan te koppelen. Center Court verbindt breedtesport, onderwijs en zorg, door de kwaliteit van activiteiten ic. stimulering van deelname aan activiteiten te bevorderen en de effectiviteit en kwaliteit van uitvoeringsprogramma’s continu te bewaken. Daarvoor vormt het planbureau het kloppend hart. Constante monitoring van activiteiten en evaluatie van tevredenheid en de kwaliteit en effectiviteit van het aanbod van ontwikkelde concepten staat daarbij centraal. Het kloppend hart van Center Court vormt een nauwe samenwerking tussen overheid, bedrijfsleven en onderzoeksinstellingen, die vanuit de centrale doelstelling van het versterken van de vitaliteit van bewoners in een proces van nauwe samenwerking zoeken naar optimale uitvoeringsprogramma’s om bewegen te stimuleren. Daar worden verenigingen bij betrokken, maar ook onderwijsinstellingen, zoals Zuyd Hogeschool, zorgprofessionals en sociale partijen. Deze partijen moeten concrete effecten centraal stellen. Er wordt nadrukkelijk gebruik gemaakt van de sportvoorzieningen in de wijken. Op de locatie Atrium worden een sporthal en zwemvoorziening voorzien.

    Het College heeft najaar 2015 besloten om de haalbaarheid van deze totale ontwikkeling te onderzoeken door de ruimtelijke, financiële en juridische randvoorwaarden in overleg met de initiatiefnemers uit te werken. Met betrekking tot de planontwikkeling is samengewerkt met IBA omdat de herontwikkeling van het Atriumterrein inmiddels een van de uitvoeringsprojecten is. In juni van 2016 is bureau KettingHuls middels een prijsvraag door de gezamenlijke partners in het project geselecteerd voor het ontwikkelen van het stedenbouwkundig ontwerp.

    Vanwege de complexiteit van de totale ontwikkeling bleek het niet mogelijk om de haalbaarheidsfase in 2016 af te ronden. Het voornemen is om dit in het eerste kwartaal van 2017 te laten plaatsvinden.

    Kerkrade-West
    Op basis van de Stadsdeelvisie “De re-creatie van Kerkrade-West” heeft de gemeente Kerkrade op 28 februari 2011 een samenwerkingsovereenkomst getekend met woningcorporatie HEEMwonen, Provincie Limburg en Regio Parkstad Limburg. Het doel van de samenwerking is de herstructurering van Kerkrade-West . In deze overeenkomst is een aantal deelprojecten benoemd, namelijk Heilust, Bestaande wijk van Morgen, Akerstraat, Transferium, Internationaal woonmilieu Gracht en Lokaal energiebedrijf. Het project Bestaande Wijk van Morgen is afgerond en de projecten Akerstraat en Lokaal Energiebedrijf zijn in 2016 niet opgepakt en zullen op basis van de huidige stand van zaken ook in 2017 nog niet worden opgepakt. De stand van zaken van het project Heilust zal verderop worden aangegeven. Over de komst van het Transferium zal in 2017 duidelijkheid komen en dit zal in samenhang met een groter gebied opgepakt worden. Een grote groep studenten van Zuyd Hogeschool heeft de projecten Internationaal woonmilieu  Gracht, Carboonplein en Transferium als studieproject gekozen. In 2017 zullen de resultaten hiervan bekend worden en zal bezien worden of interessante zaken op de korte of lange termijn daadwerkelijk kunnen worden opgepakt. Het Lokaal energiebedrijf zal niet ontwikkeld worden, maar een grootschalige duurzame renovatie vanuit HEEMwonen staat wel op de planning voor 2017 in de Heilust.

    Voor het deelgebied Heilust is op 8 december 2011 door gemeente, Hestia groep (nu HEEMwonen), Parkstad en Provincie de uitvoeringsovereenkomst Heilust getekend. Het doel van de overeenkomst is het realiseren van een vernieuwde duurzame leefomgeving. Er wordt geïnvesteerd in mensen, openbare ruimte, woningen, voorzieningen en infrastructuur, identiteit, welzijn / participatie en veiligheid. Daarmee wordt bijgedragen aan de regionale opgave om de woningvoorraad te reduceren en het gebied te herstructureren en te transformeren conform de “envelop” voor Kerkrade-West. De uitvoerende partijen zijn de gemeente Kerkrade en HEEMwonen.

    Programmatisch bestaat de uitvoering uit de volgende onderdelen:

    • de sloop van huur- en koopwoningen (ca. 500); de bouw van huur- en koopwoningen (ca. 47);
    • de bouw van een Multifunctionele Accommodatie (MFA);
    • De realisatie van nieuwe openbare ruimte: infra; park; speeltuin; Roda JC Court, thematuinen en andere recreatieve voorzieningen;
    • de uitvoering van het Sociaal Programma.

    De grond- en vastgoedexploitatie van de MFA komen voor rekening en risico van de gemeente. Na realisatie blijft het gebouw eigendom van de gemeente maar komt het beheer en exploitatie voor rekening van een nieuwe beheer entiteit. De exploitatie van het Sociaal Programma komt voor rekening van HEEMwonen en de gemeente, ieder voor een gelijk deel. De vastgoedexploitatie van de woningen komt voor rekening en risico van HEEMwonen, die na realisatie, koopwoningen zal verkopen en huurwoningen in beheer, onderhoud en exploitatie zal nemen.

    De totale investeringen voor de gemeente bedragen ca. € 15,2 mln. De raad heeft op 29 januari 2014
    € 973.000 uit het structuurfonds toegekend aan de gebiedsexploitatie Heilust. Daarmee is de exploitatie sluitend. Bij eerder genomen besluiten zijn uit het structuurfonds ca. € 2,4 mln. (raad februari 2011) en
    € 0,7 mln (VJN2013) toegekend. Uit reguliere middelen is ca. € 2 mln. gereserveerd. Daarnaast ontvangt de gemeente € 7,7 mln. uit het transformatiefonds en € 0,5 mln subsidie. Ten slotte wordt voor € 0,9 mln uitgevoerd ten behoeve van HEEMwonen.

    Het bestemmingsplan voor het hele plangebied is door de raad in juni 2013 vastgesteld. Inmiddels zijn alle woningen door HEEMwonen gesloopt. Door de gemeente zijn 18 woningen in de Papaverstraat verworven en gesloopt. Tevens is al een deel van de bestaande infrastructuur verwijderd voor de aanleg van het park. De realisatie van de speeltuin en het RJC court is in2015 afgerond. De 22 door HEEMwonen ontwikkelde “energie-nul-woningen” op de hoek Spireastraat-Gladiolenstraat zijn ook in 2015 gereedgekomen evenals de daarbij behorende infrastructuur. Momenteel worden voorbereidingen getroffen voor de realisatie van 2 x 12 woningen in de twee bebouwingsvlekken tussen de Gladiolenstraat en de Kaalheidersteenweg.
    In overleg met de regio en Provincie Limburg is vanuit de beschikbare middelen voor Park West het voormalige garagepand aan de Kaalheidersteenweg 185 aangekocht en gesloopt. Het terrein is groen ingericht waardoor de entree naar de wijk vanuit de Kaalheidersteenweg aanzienlijk verbeterd is.
    Het definitieve inrichtingsplan van het park is gereed en wordt nu per uitvoeringsfase uitgewerkt in een bestek. Het gedeelte tussen de Kampstraat en de Gladiolenstraat is met uitzondering van de aanplant in 2016 aangelegd. De aanplant vindt in dit gedeelte in het eerste kwartaal van 2017 plaats. In het derde kwartaal van 2017 vindt de aanleg van het park tussen de Gladiolenstraat en de Kaalheidersteenweg plaats evenals de herinrichting van de aanpalende infrastructuur.
    De herinrichting van de Annemonenstraat vindt in het laatste kwartaal van 2017 plaats samen met de aanleg van de parkeerplaatsen ten behoeve van de MFA.
    In het kader van de realisatie van een multifunctionele accommodatie is de kerk Heilust in maart 2014 aangekocht. Het programma van eisen voor deze MFA is gereed en de opdracht voor het ontwerp is eind 2014 verleend. In 2016 hebben twee aanbestedingen plaatsgevonden die beiden niet het gewenste resultaat hebben opgeleverd. Naar aanleiding daarvan is, met instemming van het college, in bouwteamverband gestart met een planversobering en contractvorming met één enkele aannemer. Daarnaast wordt ten behoeve van het beheer en de exploitatie een integraal voorstel uitgewerkt voor de beheerentiteit. De bouwwerkzaamheden worden gestart in het eerste kwartaal van 2017. De accommodatie zal begin 2018 in gebruik worden genomen.

    De uitvoering van het Sociaal Programma is in februari 2014 gestart met diverse projecten zoals terugdringen laaggeletterdheid, bevorderen ondernemerschap, werkervaringsplekken en sociale activering.
    Ten behoeve van de communicatie met en informatievoorziening van de buurtbewoners is in december 2014 een informatiecentrum aan de Kampstraat geopend. De afronding van de fysieke herstructurering wordt verwacht voor het eerste kwartaal 2018. Het Sociale Programma loopt tot 2020.

    In de Bestaande wijk van Morgen, de Dahliastraat en omgeving, is de duurzame renovatie van 153 huurwoningen van HEEMwonen en een 4-tal eigendomswoningen in 2014 afgerond.
    De gemeente Kerkrade is verantwoordelijk voor de herinrichting van de openbare ruimte (vergelijkbaar met Heilust). Daarvoor werd een bedrag van € 1,5 mln. beschikbaar gesteld. De herinrichting van de openbare ruimte is geheel afgerond in 2016 en het project is afgesloten.

    De versterking, revitalisering van de Akerstraat als winkelstraat en de realisatie van het Recreatie Pluspunt zijn twee deelprojecten van Kerkrade-West die nauw met elkaar samenhangen.

    Ten zuiden van de Industriestraat is de ontwikkeling van het zogenaamde Recreatie Pluspunt voorzien. Dit vormt een cruciaal programmaonderdeel in de realisering van de stadsdeelvisie Kerkrade-West. Het Recreatie Pluspunt wordt vormgegeven door de ontwikkeling van een Transferium / halte aan de zuidzijde van Kerkrade-West (Spekholzerheide) als een recreatief-toeristisch knooppunt zodanig dat:

    • het hele stadsdeel West goed ontsloten wordt en goed bereikbaar is via openbaar vervoer zowel naar Duitse zijde (Aken) als naar Heerlen / Maastricht. Daarmee wordt aangesloten op het regionale en internationaal vervoersnetwerk;
    • de verbinding vanuit dit knooppunt met de omliggende toeristisch-recreatieve attracties concreet tot stand komt en aansluit op langzaam verkeersroutes van en naar het Transferium / halte;
    • een logisch ruimtelijk- functionele verbinding tot stand komt tussen Akerstraat en Transferium / halte zodat dit hele gebied tussen Industriestraat en Akerstraat als sterk en compact stadsdeelcentrum kan functioneren.

    Het projectplan voor de realisatie van het Transferium is door de Stuurgroep Kerkrade-West eind 2013 goedgekeurd. In het projectplan wordt ingegaan op de scenario’s voor doortrekking van de Heuvellandlijn en in een later stadium de Avantislijn en de consequenties en risico’s (o.a. voorinvestering strategische aankoop) daarvan voor het deelproject Transferium / halte. Een schetsontwerp voor het Transferium met daarin opgenomen een drietal varianten is afgerond. Het ruimtelijk kader voor het transferium, het bestemmingsplan is in februari 2014 vastgesteld door de raad en is onherroepelijk.
    Voor de feitelijke realisatie is in overleg met de provincie Limburg een pand aan de Industriestraat aangekocht. In het kader van de treinagenda is vooralsnog om strategische redenen door de provincie Limburg prioriteit gegeven aan de intercity verbinding tussen Eindhoven (via Heerlen) en Aken.
    Op dit moment wordt een onderzoek verricht naar de mogelijkheden om de bestaande Heuvellandlijn door te trekken tot in Kerkrade-West inclusief de realisatie van het Transferium. Arriva de opvolger van Veolia, heeft de halte Kerkrade West in haar aanbod opgenomen.
    Arriva is met de dienstregeling in december 2016 gestart. Door het positieve besluit over een gedeeltelijke spoorverdubbeling van Heerlen naar Landgraaf is de ontwikkeling rondom het doortrekken van de Heuvellandlijn in een stroomversnelling gekomen. De eerste verkenningen hebben plaatsgevonden en in de eerste helft van 2017 wordt door de provincie Limburg een besluit genomen over het opstarten van een project rondom doortrekking van de Heuvellandlijn tot in Kerkrade-West.

    De Wvg op het gedeelte van de Akerstraat gelegen tussen de Kleingraverstraat en de Industriestraat is vervallen. Dit betekent dat het kerkplein zoals in de visie weergegeven  anders wordt vormgegeven. Ten aanzien van het parkeren rondom het Carboonplein wordt gezocht naar mogelijkheden om dit kwantitatief en kwalitatief te verbeteren.

    Kerkrade-Oost I
    De stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I met de titel “Onbegrensd leven, wonen en werken in de Bovenstad tussen de Anstel en de Worm” is op 11 december 2012 vastgesteld door Woningstichting Land van Rode (nu HEEMwonen) en op 19 december 2012 door de Raad.

    Het stadsdeel Kerkrade-Oost I bestaat uit de buurten: Centrum, Rolduckerveld, Holz, Nulland en Bleijerheide. Daarnaast maken het stadspark en abdijcomplex Rolduc en omgeving ook onderdeel uit van het plangebied.

    In de integrale visie worden onder andere keuzes gemaakt voor de korte, middellange en lange termijn in het stadsdeel Oost I op het terrein van:
    -   het verbeteren van de woon- en leefomgeving;
    -   het uitvoeren van de transformatieopgave van de woningvoorraad (het slopen van woningen,
      waaronder in de particuliere sector);
    -   het behoud van waarde van gebouwen;
    -   de aanpak van leegstand en braakliggende terreinen;
    -   het optimaal benutten van de fraaie omgeving en de grensligging met Duitsland.

    In de visie zijn prioritaire deelgebieden aangewezen: Centrum, Nulland/Bleijerheide en Rolduckerveld. In  de afgelopen jaren zijn met name in het Centrum diverse projecten uitgevoerd en zal het Centrumplan in 2017 grotendeels zijn uitgevoerd. De komende jaren zal in Bleijerheide en Rolduckerveld verder worden gewerkt aan de herinrichting c.q. verdunning van de woonbuurt aan de rand van stad.

    Kerkrade-Oost II en Noord
    De stadsdeelvisie met de titel “Klaar voor de toekomst; Kerkrade Noord en Oost II (deel 1 – Wijkanalyse en deel 2 – Stadsdeelvisie)” is door de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid in februari en op 26 februari 2014 door de Raad vastgesteld. Daarmee heeft Kerkrade voor haar gehele stedelijk gebied de gemeentelijke structuurvisie “Kerkrade 2010-2020” nader uitgewerkt in programma’s waar de komende jaren door gemeente en betrokken partijen projecten zullen worden uitgevoerd.

    Het stadsdeel Noord bestaat uit de woonbuurten Waubacherveld, Hopel, Eygelshoven-Kom en Vink én Oost II uit de woonbuurten Erenstein, Chevremont en Haanrade, inclusief het bedrijventerrein Julia en de aangrenzende groengebieden Wormdal, Carisborg, Holzkuil en Beerenbos.

    Op 11 juni 2015 is het Uitvoeringsprogramma Stadsdeelvisie Kerkrade Noord en Oost II 2015-2016 met de naam “Op Flexpeditie” vastgesteld.  Het programma is een verzameling van buurt- en burgerinitiatieven tot en met omgevingsprojecten, met als doel de verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Burgerparticipatie vormt de rode draad door het uitvoeringsprogramma. Het programma is dynamisch van aard; nieuwe initiatieven die een bijdrage (kunnen) leveren aan de stadsdeelvisie en/of aan de leefbaarheid van Noord en Oost II worden toegevoegd. De meest recente versie van het uitvoeringsprogramma is van december 2016. In 2017 wordt verder uitvoering gegeven aan het programma “Op Flexpeditie”.

    Het ‘ontwikkelingsprogramma bedrijventerreinen’
    De gemeente Kerkrade beschikt alleen op bedrijvenpark Rodaboulevard over uit te geven percelen. In 2016 is een perceel van 649 m2 verkocht. De voorraad bedrijfspercelen bedroeg eind 2016 bijna 3 ha. Voor 2017 is de verkoop van ca. 3.575 m2 geraamd.

    b. Uitvoering van het grondbeleid

    In deze paragraaf wordt de visie op het grondbeleid aangegeven op basis van het ontwikkelingsprogramma woningbouw en bedrijfsterreinen. Voorts wordt de Raad middels deze paragraaf geïnformeerd over de wijze van uitvoering van het grondbeleid en over de wijze waarop de grondprijs wordt bepaald. Tot slot wordt ingegaan op het verloop van de reserve OBK en de voortgang van de afzonderlijke projecten c.q. gebiedsontwikkelingen in relatie tot het verloop van de reserve.
    Ieder jaar stelt het College een grondnota vast, waarbij het grondbeleid nader wordt geconcretiseerd. De grondnota en paragraaf grondbeleid, evenals de periodieke verantwoording via de voorjaarsnota en najaarsnota staan hiermee nauw met elkaar in verband. Deze nota wordt ter kennisname gebracht aan de Commissie GEZ.

    In de stadsdeelvisies zijn ontwikkelingsgebieden aangegeven waar - in zeer beperkte mate - nieuwe woonmilieus kunnen worden gerealiseerd, alsook herstructureringsgebieden waar gesloopt dient te worden. Fysieke ontwikkelingen vinden steeds meer in het kader van integrale gebiedsontwikkelingen plaats (groen, infra, woningbouw, voorzieningen, sociaal programma).
    Als uitwerking van de lokale structuurvisie in stadsdeelvisies worden derhalve steeds meer integrale gebiedsexploitaties opgesteld. Het merendeel van deze gebiedsexploitaties is niet kostendekkend of rendabel, zodat additionele gelden verworven dienen te worden. In het verlengde daarvan zal per ontwikkelings- en herstructureringsgebied gekeken dienen te worden naar de waarde van de gemeentegronden daarbinnen. Momenteel zijn twee gebiedsontwikkelingen in uitvoering, namelijk Kerkrade-West en Kerkrade-Centrum.

    De grondprijs van de gemeentegrond wordt marktconform bepaald. De Raad heeft besloten dat bij de verkoop van grond aan een ontwikkelaar c.q. woningstichting ten behoeve van woningbouwontwikkeling de grondwaarde residueel wordt bepaald, dat wil zeggen dat de waarde van de grond afhankelijk is van het programma dat op de betreffende locatie wordt gerealiseerd. In de toekomst zal bij herstructureringen waarbij partijen gezamenlijk optrekken bij de kostenverdeling rekening worden gehouden met de primaire verantwoordelijkheden van die partijen. De gemeente is primair verantwoordelijk voor het inrichten van de openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen. De private partijen (corporatie en/of marktpartij) zijn primair verantwoordelijk voor de woningen en het commercieel vastgoed. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over de waarde van de door partijen te kopen of te verkopen grond. Bepalend voor deze waarde is de toekomstige bestemming van de grond. Het College heeft in het kader van de algemene verkoopvoorwaarden besloten dat bij de verkoop van vrije sector kavels door de gemeente de prijs op basis van taxaties wordt bepaald. De grondwaarde van de bedrijfspercelen is afhankelijk van de markt. In de beheersvoorschriften zijn de uitganspunten voor het bepalen van de grondprijs vastgelegd.
    De ruimtelijke en financiële voorwaarden waaronder de gemeentegrond wordt overgedragen aan externe partijen worden vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst en door het College geaccordeerd. Van de zgn. “niet-in-productie genomen gronden” wordt periodiek getoetst of de prijs per m² nog acceptabel is. Deze worden indien mogelijk ingebracht in grondexploitaties.

    Voorts is het juridisch kader van belang. De bestemming van de grond dient via juridische procedures te worden geregeld. Voor de periode tot 2020 zullen de in december 2009 vastgestelde “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” en de daaruit voortvloeiende stadsdeelvisies als kader dienen voor het toekomstige woningbouwprogramma. Daarbij zal sloop en beperkte nieuwbouw als kwalitatieve bijdrage aan de transformatie van het woningbezit uitgewerkt worden. In december 2012 is de "Regionale Woonstrategie 2012-2020" door Parkstad vastgesteld en in december 2013 de nieuwe "Regionale woningmarktprogrammering" voor de periode 2013 tot en met 2016.

    Bij het onderdeel "Visie op het grondbeleid" is reeds vermeld dat in oktober 2015 de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade door B&W is vastgesteld. Deze nota is kaderstellend. Er moet verder worden onderzocht wat de gevolgen zijn voor het gemeentelijk grondbeleid en welke risico's daarmee gepaard gaan.

    c. Prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

    Het meerjarig verloop van de ‘reserve grondexploitatie OBK’ is als volgt:

    bedragen x € 1.000

    2016

    2017

    2018

    2019

    2020

    Beginsaldo

    500

    710

    648

    917

    1.166

    Resultaten Grondbedrijf

    240

    35

    279

    259

    153

    Bijdrage aan regioarcheoloog

    -10

    -10

    -10

    -10

    -10

    WOP-projecten *

    -20

    -87

    0

    0

    0

    Eindsaldo

    710

    648

    917

    1.166

    1.309

    * Dit betreft nog de doorwerking van eerdere projecten, er worden geen nieuwe WOP-projecten

    bekostigd vanuit de reserve

    De resultaten van het Grondbedrijf betreffen de winsten en verliezen uit grondexploitaties. Deze worden verderop nader aangegeven. Bij deze ramingen dient rekening te worden gehouden met een risicoprofiel. Naast externe factoren zoals vertragingen in juridische procedures, alsook de invloed van de krimp en de gevolgen van de kredietcrisis op de verkoop van gemeentelijke percelen, is de gewijzigde woningmarkt alsook de concretisering van het intrekkingsbeleid eveneens van invloed op deze ramingen.

    Volgens de Wro kunnen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen van ontwikkelende partijen worden geïnd op basis van een structuurvisie en bijbehorend uitvoeringsprogramma. Waar mogelijk kan de gemeente aan ontwikkelende partijen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen vragen en deze in de grond- en gebiedsexploitaties inbrengen. Op stadsdeelniveau en stedelijk niveau is het uitvoeringsprogramma nog niet integraal uitgewerkt.

    In de tabel hieronder worden de geraamde resultaten inzichtelijk gemaakt. In 2015 is € 850.000 aan de reserve onttrokken voor het Centrumplan. In het verleden bleek uit deze tabel dat de resultaten fors naar beneden waren bijgesteld. Dit hield verband met de forse invloed van de krimp en de gewijzigde woningmarkt, alsook van de kredietcrisis op de gemeentelijke grondverkopen. Uit de tabel blijkt nu dat het Grondbedrijf slechts beperkt winsten uit grondexploitatie kan genereren.

    Resultaten

    begroting

    rekening

    begroting

    rekening

    2016

    2015

    2017

    2016

    (okt. 2015)

    (juni 2016)

    (okt. 2016)

    (juni 2017)

    2015

    -718

    -741

    2016

    259

    160

    160

    240

    2017

    259

    259

    259

    35

    2018

    156

    259

    259

    279

    2019

    156

    156

    156

    259

    2020

    156

    153

    d. Onderbouwing van de (geraamde) winst- of verliesneming

    Hieronder staat een overzicht van de ramingen van de resultaten voor 2016 volgens de jaarrekening 2015 en de begroting 2017, alsmede van de realisatie van 2016 en de ramingen voor 2017 tot en met 2020.

    bedragen x € 1.000

    Project

    REK 2015

    BEGR 2017

    REKENING 2016

    raming

    raming

    realisatie

    raming

    2016

    2016

    2016

    2017

    2018

    2019

    2020

    Rodaboulevard

    100

    100

    -

    100

    100

    100

    100

    Dislocaties:

    - Rolduckerstraat (Brede School)

    176

    176

    179

    53

    53

    53

    50

    - Past. Theelenstr (Campus)

    3

    3

    -

    3

    3

    3

    3

    Erensteinerveld

    -

    -

    -

    -

    20

    -

    -

    Kaffebergsweg

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    Kleingraverstraat

    2

    2

    -

    -

    -

    -

    -

    Maria Gorettistraat

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    Marktstraat - Einderstraat

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    Op de Knip

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad

    3

    3

    -

    3

    103

    103

    -

    Toekomstige herstruct.projecten

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    -

    NIP

    -

    -

    61

    -

    -

    -

    -

    Subtotaal

    284

    284

    240

    159

    279

    259

    153

    Kernwinkelgebied Kerkrade-West

    -124

    -124

    -

    -124

    -

    -

    -

    Totaal

    160

    160

    240

    35

    279

    259

    153

    Resultaten 2016 en prognoses 2017 e.v. jaren
    Hieronder worden de verschillen tussen de gerealiseerde en geraamde resultaten voor 2016 nader toegelicht. Tevens worden de grootste verschillen in faseringen en ramingen toegelicht voor de periode 2017-2020.

    Rodaboulevard
    In 2016 is een bedrijfsperceel van 649 m2 verkocht. De opbrengsten van deze verkoop zijn rekening houdend met toekomstige kosten voor infra etc. niet voldoende om het geraamde bedrag van € 100.000 in de ‘reserve grondexploitatie OBK’ te storten. Door de gevolgen van de economische crisis worden de resultaten voorzichtig ingeschat. Er wordt gerekend met een resultaat van € 100.000 per jaar.

    Verkoop vrije sectorkavels
    In 2016 zijn 3 kavels van het project Rolduckerstraat verkocht. Daardoor is het geraamde resultaat gerealiseerd. De resultaten van de projecten Pastoor Theelenstraat en Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad zijn anders gefaseerd, omdat geen perceel is verkocht.

    Overig

    De gemeente ontvangt pachtinkomsten voor gronden die nog niet in productie zijn genomen. Een deel van het oplopende positieve saldo, namelijk € 60.700 is in de 'reserve grondexploitatie OBK' gestort.

    e. Beleidsuitgangspunten reserves in relatie tot de risico's van grondzaken

    Beleidsuitgangspunten m.b.t. de reserves voor grondzaken
    In de vorm van de ‘algemene reserve OBK’ was een specifieke buffer voorhanden voor het opvangen van eventuele niet reeds voorziene/afgedekte risico’s in de totale grondexploitatie. Deze reserve bedroeg in het verleden € 1,25 mln. Ultimo 2016 bedroeg deze reserve € 0. Vanuit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ worden niet voorziene verliezen uit grondexploitaties gedekt. Winsten worden in de reserve gestort. Indien mogelijk worden subsidies in de grondexploitaties ingebracht. Deze reserve fungeert daarmee als “werkreserve” voor het Grondbedrijf. Ultimo 2016 bedroeg deze reserve ca. € 0,7 mln.
    In mei 2015 heeft de Raad in het kader van de termsheet tussen de gemeente, VolkerWessels en Wyckerveste in het kader van de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst de gebiedsexploitatie herijkt. Toegelicht werd dat de inkomsten uit de erfpacht voor 30 jaar het tekort ruimschoots compenseren, maar dat die inkomsten niet in de gebiedsexploitatie kunnen worden verwerkt. De gebiedsexploitatie sluit daardoor naar verwachting met een tekort van ca. € 2,1 mln. Besloten werd de ‘tijdelijke frictie’ op te vangen met behulp van de ‘algemene reserve OBK’ (€ 1,25 mln.) en de ‘reserve grondexploitatie OBK’ (€ 0,85 mln.). Ten laste van deze reserves is het benodigde bedrag toegevoegd aan de ‘voorziening projecten’ en de 'reserve structuurfonds'. Vanaf 2018 worden deze reserves voor dezelfde bedragen aangevuld door de inkomsten uit de erfpacht in deze reserves te storten.
    In het verleden werd uit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ bijgedragen aan majeure projecten. Omdat de gemeente nog nauwelijks winsten genereert uit grondexploitaties is dit niet meer mogelijk. De reserve kan worden gebruikt om in het kader van de “aanpak plancapaciteit woningmarkt” grondexploitaties af te sluiten. De financiële gevolgen daarvan zijn op dit moment echter niet in zijn geheel inzichtelijk en dienen derhalve als een risico te worden gezien.

    Risico’s van de grondzaken
    De risico’s van het Grondbedrijf worden periodiek geactualiseerd. In deze paragraaf zijn de gevolgen van met name de kredietcrisis en de krimp uitgebreid behandeld. Hieronder volgt nog een aantal specifieke risico’s of relevante ontwikkelingen van de grondexploitaties.

    Juridische risico’s
    In december 2009 is de “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” vastgesteld. Deze visie geldt als kaderstellend beleidsdocument voor de periode 2010-2020. Voor de Gemeente Kerkrade geldt een ‘onttrekkingsopgave” van 1.200 woningen. Er is in 2010 gestart met een nadere uitwerking van de sloopopgave in relatie tot een beperkte nieuwbouwontwikkeling per stadsdeel. Duidelijk is dat niet alle woningbouwlocaties kunnen worden ontwikkeld. Gezocht dient te worden naar oplossingen, waarbij intrekking van de bouwvergunning, doch ook planaanpassing alsook mogelijke terugkoop van gronden een optie vormen. In oktober 2015 heeft het college in de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade het beleid daarvoor vastgesteld.

    Op grond van de Wro is de gemeente verplicht bij ieder bouwplan kosten te verhalen. Bij voorkeur dient dit te geschieden via een anterieure overeenkomst. Dit vereist een onderhandeling met ontwikkelaars en de wijze waarop wordt onderhandeld over het verhalen van kosten die de gemeente maakt voor zo’n ontwikkeling kan vertragend werken. Dit geldt zeker voor projecten waarbij met betrekking tot het verhalen van die kosten de gemeente en de ontwikkelende partij geen overeenstemming kunnen bereiken. In dat geval zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Het exploitatieplan dient gelijktijdig met het bestemmingsplan te worden vastgesteld. De gemeente gaat ervan uit dat in de meeste gevallen overeenstemming zal worden bereikt. De uitvoering van projecten kan worden vertraagd als tegen deze projecten bezwaar wordt gemaakt.

    Planschade
    De risico’s met betrekking tot planschade worden zo veel mogelijk afgewenteld op de projectontwikkelaar. Echter bij projecten die de gemeente zelf uitvoert, of waarvan de contracten reeds langer geleden zijn getekend, kan de planschade niet op een derde partij worden afgewenteld. Alleen voor het project Grachterheide is 1 planschadeverzoek in behandeling.

    Marktrisico’s
    Ondanks het feit dat de woningmarkt zich begint te herstellen van de gevolgen van de economische crisis en de kredietcrisis geldt met name door de krimp een marktrisico voor de volgende kavels: Rolduckerstraat, Pastoor Theelenstraat, Grachterheide, Kleingraverstraat en Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad. Door de gevolgen van de economische crisis is er nog steeds weinig concrete interesse voor de bedrijfspercelen op de Rodaboulevard.

    Daarnaast beschikt het Grondbedrijf nog nauwelijks over nieuwe winstgevende locaties, waarmee negatieve ontwikkelingen in de geprognosticeerde grondverkopen kunnen worden opgevangen. De noodzaak voor vernieuwing en sloop op bestaande woningbouwlocaties en voor revitalisering van bedrijfsterreinen neemt toe, met als gevolg een omgekeerde verdiencapaciteit (er moet geld bij). In een plan van aanpak om deze ontwikkeling het hoofd te bieden is aangeduid dat een integrale aanpak noodzakelijk zal zijn. Door gerichte investeringen in de herstructurering van de woningvoorraad, in economische structuurversterking alsook in versterking van de identiteit van Kerkrade kan een omslag van een negatieve prijsspiraal naar een waardevermeerdering van vastgoed worden gerealiseerd. Kerkrade-West geldt in dit kader als een goed voorbeeldproject.

    Vennootschapsbelastingplicht

    12 juni 2015 is de “Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen” in werking getreden. De wet is met ingang van 1 januari 2016 toegepast. Indien overheden economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook private ondernemingen actief zijn, worden deze activiteiten op eenzelfde wijze aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen als die private ondernemingen. In 2015 zijn de gevolgen voor het grondbedrijf in beeld gebracht. Op basis van een eerste grove berekening zou de verschuldigde vennootschapsbelasting voor de periode 2016 – 2021 ca. € 45.000 bedragen voor de lopende projecten en als alle verkopen worden gerealiseerd. Bij deze berekening zijn diverse aannames gedaan, omdat er nog veel onduidelijkheden bestonden over de gevolgen van de wet voor gemeentelijke grondbedrijven. Eind 2016 is begonnen met diverse vervolgacties om tot een betere inschatting van de financiële gevolgen te komen.